新常态下，供求关系决定楼市前景
对研究工作而言，房地产“新常态”下大的不同，就是市场的可预测性增强了。自住需求主导、投资需求减弱、政策让位于市场，这些因素使得市场的基本供求关系成为决定楼市成交量、价的主要因素。
2014年以来，楼市逐渐走入“新常态”，以往“只要是房子就有人买”的现象早已不复存在。随着过去10余年间楼市的快速增长，房改初期人均住房面积不足的情况已经得到了很大改善，从2000年到2010年，人均住房面积增长了72%，分地区来看，低的省份（直辖市）的人均住房面积增幅也达到40%。在这种局面下，未来居民继续改善居住条件的需求已经不那么迫切。
近年来金融产业的创新和互联网的崛起，投资渠道比以往而言大大增加，资金的去向更多元化。而限购限贷政策也起到了抑制投资的作用，“一疏一堵”，使房地产市场中的投资需求大大减少。此外，由于市场基本供求的平衡、投机需求的减少，政府在楼市方面调控的频率和力度都相应放缓，政策主导逐步让位于市场调节。
因此，在一个稳定的市场中，消费行为就与人的实际需求有着更强烈的直接关联。从近几年来的成交数据我们清楚地看到，刚需和改善性需求已经共同构成了当下房地产市场的主力。
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